Wielu sprzedających w Warszawie patrzy na cenę ofertową i zakłada, że tyle wpłynie na konto. W praktyce od kwoty transakcyjnej odejmują się koszty, które warto policzyć zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży.
1. Cena ofertowa ≠ kwota na rachunku
W Warszawie mieszkania często wystawia się za 800 000–1 200 000 zł, ale sprzedający rzadko dostaje całą kwotę. Od ceny transakcyjnej odejmują się koszty, które łatwo przeoczyć przy planowaniu: prowizja agencji, ewentualna spłata kredytu, podatek od zysku kapitałowego i koszty przygotowania lokalu do sprzedaży.
2. Prowizja agencji nieruchomości
W Warszawie standardem jest prowizja 2–3% od ceny transakcyjnej. Przy sprzedaży za 900 000 zł to 18 000–27 000 zł. Część agencji pobiera prowizję tylko po udanej transakcji, ale warto to potwierdzić przed podpisaniem umowy. Prowizja zwykle płatna jest przez sprzedającego.
3. Spłata kredytu hipotecznego
Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, bank spłaci ją z wpływu ze sprzedaży jeszcze przed wypłatą reszty na Twoje konto. Do tego dochodzą ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę (zależne od banku i momentu w umowie). To często największa pojedyncza pozycja odliczana od ceny sprzedaży.
4. Podatek od zysku przy sprzedaży
Sprzedaż lokalu w ciągu 5 lat od zakupu (przy braku zwolnienia) podlega 19% podatkowi od dochodu — różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (plus udokumentowane remonty). Zwolnienie możliwe m.in. przy sprzedaży jedynego lokalu mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe lub reinwestycji w inne mieszkanie w Polsce w ciągu 3 lat. Reguły są złożone — przy większych kwotach warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
5. Koszty przygotowania i formalności
Przed sprzedażą wielu właścicieli ponosi koszty: materiały do wyciągu z księgi wieczystej, ewentualny poświadczony odpis, drobne naprawy, home staging lub sesja zdjęciowa. PCC (2%) płaci zwykle kupujący, nie sprzedający — ale upewnij się, co wynika z umowy przedwstępnej.
6. Przykład: sprzedaż za 900 000 zł
Załóżmy: cena transakcyjna 900 000 zł, pozostały kredyt 320 000 zł, prowizja agencji 2,5% (22 500 zł), koszty przygotowania 5 000 zł, brak podatku od zysku (spełnione warunki zwolnienia). Na rachunek trafi ok. 552 500 zł — znacząco mniej niż cena ofertowa. Każda sytuacja jest inna; kluczowe jest policzenie własnych liczb przed wystawieniem ogłoszenia.